1117154_acm2.jpg

Veel gestelde vragen

Algemene vragen
De woning staat al “in optie”, wat betekent dit?

Op het moment dat wij een geschikte kandidaat hebben gevonden zetten wij de woning ´in optie´. Dit houdt in dat de woning gereserveerd staat voor een kandidaat. Indien de kandidaat na bezichtiging van de woning aangeeft niet te willen huren, gaan wij kijken naar andere inschrijvingen voor deze woning. Het heeft dus altijd zin om in te schrijven! Indien de kandidaat de woning wil huren, blijft de woning ´in optie´ staan totdat het huurcontract is getekend.

Wat is de minimale huurperiode?

Al onze woningen dienen voor minimaal één jaar gehuurd te worden.

Kan ik urgentie krijgen?

Nee helaas, urgentie is bij ons niet mogelijk. Alle bij ons ingeschreven woningzoekenden maken evenveel kans om in aanmerking te komen voor de beschikbare woningen.

U bent afgewezen voor een woning, wat nu?

Het is altijd vervelend om te horen dat u niet in aanmerking komt voor een woning. Er kunnen diverse redenen zijn voor een afwijzing. Graag leggen wij onze werkwijze aan u uit, zodat u de afwijzing wellicht beter kunt begrijpen.

Wij werken voor opdrachtgevers die graag zekerheid willen hebben over het feit dat een huurder de huur netjes en op tijd voldoet. Om dit te waarborgen hebben zij richtlijnen opgesteld waar wij (kandidaat)huurders secuur op toetsen. Ons doel is om een goede match te vinden tussen de woning en de kandidaat.

Elke opdrachtgever hanteert zijn eigen richtlijnen. De situatie verschilt dus per woning. Vaak staan de basisrichtlijnen vermeld bij de advertentie van de aangeboden woning.
Over het algemeen zijn de richtlijnen als volgt:

- Het bruto maandinkomen dient 3,5/4 maal de kale huur van de woning te bedragen
- Het inkomen van een eventuele partner mag voor de helft meegeteld worden
- Uitzendcontracten met fase A mogen wij niet meetellen in het inkomen
- Er moet sprake zijn van minimaal een jaar contract
- Een slecht betalingsverleden kan een reden zijn voor afwijzing
- Personen onder bewind mogen wij helaas geen woning aanbieden
- Garantstelling door derden is niet toegestaan
- Bent u ondernemer? Dan moet u de laatste 2 jaarcijfers kunnen overhandigen

Wij zijn ons er van bewust dat het bovenstaande inhoudt dat wij niet iedere woningzoekende kunnen helpen. Indien uw persoonlijke situatie verandert, zullen wij dit altijd opnieuw bekijken en nagaan of wij wellicht alsnog iets voor u kunnen betekenen. Krijgt u dus een hoger salaris of een ander contract? Pas deze gegevens dan aan in uw persoonlijke klantdossier en twijfel niet om ons nogmaals te benaderen!

Contract wijzigen
Kan ik een verzoek indienen om medehuurder te worden?

U kunt medehuurderschap aanvragen indien u nog niet op het huurcontract staat. Als medehuurder heeft u dezelfde rechten en plichten als de hoofdhuurder. Wij stellen de voorwaarde dat u een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert. Een logé of onderhuurder kunnen bijvoorbeeld geen medehuurder worden.

-U bent wettelijk gezien medehuurder indien u getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan met huurder, zolang u in dezelfde woning woont. Uw echtgenoot/echtgenote/geregistreerd partner moet wel bij ons worden aangemeld.

Indien u getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan, hebben wij de volgende gegevens nodig:

  • De naam van de echtgenoot/echtgenote/geregistreerd partner 
  • Handtekening van de echtgenoot/echtgenote/geregistreerd partner
  • Handtekening van de huurder
  • Een kopie van de trouwakte/registratieakte

 

-Woont u samen? Dan kunt u medehuurderschap aanvragen. 

Hiervoor hanteren wij de volgende regels:

  • U staat minstens 2 jaar samen op het adres bij de gemeente ingeschreven
  • U bent allebei in staat om de financiële verplichtingen te dragen

Wij hebben de volgende gegevens van u nodig:

  • De naam van uw partner
  • De ingangsdatum van het medehuurderschap
  • De handtekening van de huurder
  • De handtekening van de partner

Na ontvangst van uw volledige aanvraag krijgt u van ons bericht waarin staat of uw aanvraag is goedgekeurd of afgewezen.  

Aan deze administratieve wijziging zijn kosten verbonden. Wij zijn genoodzaakt om voor de wijziging € 90,75 in rekening te brengen.

Mijn partner is overleden, kan ik in de woning blijven wonen?

Allereerst willen wij u condoleren met uw verlies.

Wettelijk bent u automatisch enige huurder wanneer u getrouwd bent, geregistreerd partnerschap hebt of wanneer u als (mede)huurder op het huurcontract staat. U kunt ons via de e-mail of in een brief laten weten dat uw partner is overleden. Vergeet deze brief niet te ondertekenen en voeg hier de overlijdensakte aan toe.

Let op! Staat u wel als gehuwde partner op de overlijdensakte, maar bent u bij ons niet bekend als huurder, doe er dan een recent uittreksel Basis Registratie Personen (BRP) van u bij.

U bent niet automatisch de enige huurder indien u niet bij ons bekend bent als huurder en ook niet als partner op de overlijdensakte stond. In dit geval is het aanvragen van huurderschap noodzakelijk. 

Als uw aanvraag tot huurderschap niet wordt goedgekeurd, wordt het huurcontract beëindigd en spreken we samen de einddatum van het huurcontract af.

 

Wij gaan uit elkaar maar wij staan beide op het huurcontract. Wat nu?

Het verzoek om het contract te wijzigen zal vanuit beide huurders dienen te komen.

Echtscheiding

Indien u gaat scheiden en een van u in de woning blijft wonen, dient u ons hiervan te verwittigen. Wij zullen de gegevens van de persoon die de woning blijft huren opvragen om opnieuw te kunnen bepalen of diegene de huurlasten alleen kan dragen. Hiervoor hebben wij nodig:

  • Laatste 3 loonstroken
  • Werkgeversverklaring
  • Een recent uittreksel van de uitschrijving Basis Registratie Personen (BRP) van de medehuurder die weg gaat
  • Een kopie van het echtscheidingsconvenant en de inschrijving van de echtscheiding bij de burgerlijke stand

Na ontvangst van deze documenten, zullen wij de aanvraag in behandeling nemen en u hierover informeren.

Beëindigen samenwonen

Als u besluit om uit elkaar te gaan en één van u blijft in de woning wonen, dient u dit aan ons te laten weten.

 Wij zullen de gegevens van de persoon die de woning blijft huren opvragen om opnieuw te kunnen bepalen of diegene de huurlasten alleen kan dragen. Hiervoor hebben wij nodig:

  • Laatste 3 loonstroken
  • Werkgeversverklaring
  • Een recent uittreksel van de uitschrijving Basis Registratie Personen (BRP) van de medehuurder die weg gaat

Het wijzigen van het contract brengt administratie kosten met zich mee. Wij zijn genoodzaakt om €90,75 in rekening te brengen.

Onderhoud
Reparatieverzoek?

Is er iets kapot in uw woning of in het gebouw waar u woont? U kunt uw reparatieverzoek telefonisch bij ons melden via onze afdeling onderhoud op telefoonnummer 024-3820082. Kijk eerst in onze Onderhoudswijzer om te zien of wij de reparatie verzorgen, of dat u dit zelf moet doen. Met deze onderhoudswijzer is geprobeerd om u meer duidelijkheid te geven hoe u dient te handelen als u een gebrek in of aan uw woning constateert.





 

Huur opzeggen
Ik wil graag de huur opzeggen, hoe doe ik dit?

Indien u de huur van de huidige huurwoning wilt opzeggen kan dat per de 1e van de maand. De opzegtermijn is 1 kalendermaand. Let er hierbij wel op, dat de minimale huurperiode verlopen dient te zijn. Hoe lang deze minimale huurperiode precies is, staat in de huurovereenkomst. Deze periode is meestal één jaar.

Voorbeeld: is uw contract ingegaan op 1 maart? Dan dient uw opzegging voor 1 februari ondertekend bij ons binnen te zijn.

 

Ik heb de huur opgezegd en heb spullen ter overname. Hoe regel ik dit?

Overname is in principe niet mogelijk. De woning dient opgeleverd te worden conform de tijdens de voorinspectie gemaakte afspraken.

 

Hier is één uitzondering op mogelijk. Indien er op het moment van de voorinspectie al een nieuwe opvolgende huurde bekend is, kunt u met deze opvolgende huurder eventuele overnames bespreken. Voorwaarde is dat de technisch opzichter de overnames goed moet keuren. Indien met de opvolgende huurder geen overeenstemming kan worden bereikt met betrekking tot de overname van goederen, moeten alle u toebehorende goederen voor het einde van de huurperiode worden verwijderd uit de woning.

Indien er nog vragen zijn met betrekking tot overnames, kunt u dit altijd bespreken met onze technisch opzichter tijdens de voorinspectie.

Kan ik nieuwe huurder aandragen?

Indien de huur is opgezegd en u zelf iemand weet die geïnteresseerd is in de woning die u gaat verlaten, kunt u dit aan ons laten weten. Vermeldt hierbij de naam, adres, telefoonnummer en het e-mailadres van de kandidaat. Het is van belang dat de kandidaat ingeschreven staat bij ons en voldoet aan de huurvoorwaarden. Onze verhuurafdeling zal beoordelen of de kandidaat in aanmerking komt voor de woning. Hierbij houden wij ook rekening met reeds ingeschreven woningzoekenden.

Huurverhoging
Algemene informatie huurverhoging

Jaarlijks wordt de huurprijs verhoogd, meestal per 1 juli van ieder jaar. De hoogte van de huurprijsverhoging is afhankelijk van een aantal zaken waaronder de afspraken in de huurovereenkomst en de algemene huurwetgeving.

Hoe werkt een inkomensafhankelijke huurverhoging?

Sinds 2013 mogen verhuurders van de zogenoemde gereguleerde huurovereenkomsten de inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen. Er is sprake van een gereguleerde huurovereenkomst indien bij aanvang van de huurperiode de huurprijs onder de op dat moment geldende liberalisatiegrens was gelegen.

De maximale huurverhoging voor zelfstandige woningen is afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder.
Huishoudens met een inkomen van €0 tot en met € 42.436: 4,1%
Huishoudens met een inkomen boven de € 42.436: 5,6%

Onder het huishoudinkomen vallen alle inkomens (verzamelinkomen) van de huurder en de overige bewoners van de woonruimte. Hierbij worden alle bewoners die op de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging op het adres staan ingeschreven meegeteld. Bij de huurverhoging van 2019 is het huishoudinkomen gebaseerd op het verzamelinkomen van 2017. Dit inkomen is namelijk definitief vastgesteld door de Belastingdienst. Voor de huurverhoging gaat het dus om het totaal verzamelinkomen over 2017 van alle bewoners die op het moment van aanvraag op het adres staan ingeschreven. Het is derhalve niet van belang of de huidige bewoners in 2017 ook al op het adres woonden.
Van inwonende kinderen die op 1 januari nog geen 23 jaar waren telt het inkomen tot aan het niveau van het wettelijk minimumloon niet mee.

Meer informatie over de inkomensafhankelijke huurverhoging is na te lezen op de website van de Rijksoverheid of de Huurcommissie.

Hoe bepalen jullie mijn inkomen?

De belastingdienst verstrekt de verhuurder een overzicht van het aantal inkomensontvangers binnen uw huishouden en de daarbij horende inkomenscategorie. Het inkomen wordt dus door de belastingdienst vastgesteld en zij geeft alleen de categorie waarin het huishoudinkomen valt door.

Alle inkomens tellen mee, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners die op 1 januari 2019 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat boven het minimumloon ligt. Door de Belastingdienst wordt dit inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de inkomensverklaring wordt dus alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven het minimumloon ligt.

Waarom wordt er uitgegaan van het inkomen over 2017, dit is inmiddels achterhaald?

Aangezien de belastingdienst uitgaat van definitief vastgestelde inkomens gaan zij uit van het inkomen over 2017. Op het moment van het opvragen van deze gegevens (in maart/april 2019) zijn de inkomens van 2018 immers nog niet definitief vastgesteld.

Wanneer kan de huur niet extra worden verhoogd?

Dat kan als u gehandicapt of chronisch ziek bent. Maar ook als het huishoudinkomen in 2018 lager was dan € 42.436. Omdat de belastingdienst informatie verstrekt over de categorie van het inkomen in 2017, moet u dan wel bezwaar maken conform de bezwaarprocedure.

Wie vallen in de categorie 'gehandicapten en chronisch zieken'?

Bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken kunnen bezwaar maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging van 5,6%. Deze extra huurverhoging gaat in op 1 juli 2019. Bezwaar maken is mogelijk als u of iemand in uw huishouden:

  • een zorgindicatie heeft met een geldigheidsduur van minimaal een jaar voor minimaal 10 uur zorg per week
  • een zorgindicatie heeft voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingshuis;
  • een ADL-indicatie heeft (hulp bij algemene dagelijkse handelingen, zoals eten, wassen of toiletgang);
  • een beschikking heeft op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) of Wet voorzieningen gehandicapten (de voorloper van de Wmo). Deze beschikking moet voor 1 mei 2019 zijn verstrekt. U moet ook kunnen aantonen dat de woning is aangepast aan de handicap van de persoon met de beschikking.

Door bezwaar te maken kunt u de huurverhoging mogelijk beperken tot maximaal 4,1%

Ontvang ik straks nog huurtoeslag?

Ja. Als u op dit moment huurtoeslag ontvangt, blijft dat in de nieuwe situatie ook zo. Met uw recht op huurtoeslag wordt de werkelijke huurverhoging voor het grootste deel gecompenseerd. Op de website van de Belastingdienst leest u wanneer u huurtoeslag krijgt.

Kan ik bezwaar maken als mijn huishoudinkomen in de laagste categorie (tot € 42.436) valt en ik een huurverhoging van 4,1% heb gekregen?

Indien uw inkomen tussen de € 0 en € 42.436 ligt dan valt u in de laagste inkomenscategorie en heeft u een maximale huurverhoging van 4,1% gekregen. Hiertegen kunt u geen bezwaar maken op grond van uw inkomen aangezien u dan al in de laagste categorie ingeschaald bent.

Hoe kan ik bezwaar maken?

Tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging kan bezwaar gemaakt, mits deze méér dan 4,1% betreft. Of uw reden tot bezwaar gegrond is kunt u terug vinden op het bezwaarschrift. Uw bezwaar kan verstuurd worden naar huurverhoging@acmvgm.nl.

Voor meer informatie kunt u de website van de huurcommissie raadplegen.

Wat is een IBRI-verklaring (voorheen IB60-verklaring) en hoe kan ik deze opvragen?

Een IBRI-verklaring is een verklaring van de Belastingdienst welke zij aan u kunnen verstrekken. Op deze verklaring staat uw inkomen over het opgevraagde jaar vermeld. U kunt deze verklaring opvragen bij de Belastingdienst.

Mijn huurbetaling wordt automatisch geïncasseerd. Moet ik de automatische afschrijving laten aanpassen?

Nee, wij zullen vanaf de huurverhogingsdatum het nieuwe bedrag incasseren. U hoeft zelf dus niets te doen.

Ik heb een periodieke overschrijving via mijn eigen bank, moet ik deze aanpassen?

Ja, dat moet u zelf regelen bij uw bank.

Hoe kan het dat mijn buurman minder betaalt dan ik?

Dat kan verschillende redenen hebben. Een reden kan zijn dat de huur is aangepast na een verhuizing.
Het kan ook zijn dat u of uw buurman verbeteringen heeft laten aanbrengen waar een huurverhoging tegenover stond.
Daarnaast kan het verschil zijn ontstaan doordat uw buurman er langer of korter woont dan u en tegen andere huurvoorwaarden is gaan huren.
Ook kan de inkomensafhankelijke huurverhoging voor u anders uitvallen dan voor uw buurman.

Hoe kan het dat ik meer of minder betaal dan de te huur staande woningen?

Aangezien de markt onderhevig is aan veranderingen kan het zo zijn dat de te huur staande woningen worden aangeboden tegen een hogere of lagere huurprijs dan uw woning.
Dit kan afhankelijk zijn van de markt en de vraag en aanbod in uw regio.
Ook kan het zijn dat de leegstaande woningen met een andere afwerkingsniveau worden aangeboden of dat het een ander type woning betreft.

Wat is een reguliere huurverhoging?

Indien er sprake is van een geliberaliseerde huurovereenkomst dan wordt de inkomensafhankelijke huurverhoging in dit geval niet toegepast. In dat geval wordt de huur verhoogd tot aan het in de huurovereenkomst vastgelegde maximale percentage. Voor de hoogte van dit percentage kun je de huurovereenkomst raadplegen.

Bezwaar maken tegen de huurverhoging - geliberaliseerde woning

Indien u het niet eens bent met de huurverhoging en u een geliberaliseerde huurovereenkomst heeft kunt u schriftelijk bezwaar maken. Telefonische bezwaren worden niet in behandeling genomen.
Indien de verhuurder uw bezwaar echter niet honoreert kunt u dit bezwaar enkel voorleggen aan de rechter.
Het is in deze gevallen niet mogelijk om de Huurcommissie te verzoeken om een uitspraak.

Indien u bezwaar wilt maken kunt u hiervoor een brief of email sturen naar:

ACM Vastgoed Management BV
Bezwaar huurverhoging
Postbus 188
6500 AD Nijmegen

huurverhoging@acmvgm.nl